Prawo pierwokupu – na czym polega i jakie daje możliwości inwestorom?
Prawo pierwokupu to istotna instytucja prawna, która przyznaje określonemu podmiotowi pierwszeństwo zakupu nieruchomości, zanim właściciel sprzeda ją osobie trzeciej. Jest to mechanizm zabezpieczający interesy podmiotu uprawnionego, który dzięki temu prawu może nabyć nieruchomość na ustalonych warunkach, zanim trafi ona na otwarty rynek. Prawo pierwokupu może wynikać z umowy między stronami lub być narzucone z mocy prawa. Ta instytucja ma szerokie zastosowanie zarówno w obrocie prywatnym, jak i publicznym, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o szczególnym znaczeniu.

Jak działa prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu działa na zasadzie warunkowej sprzedaży. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może podpisać umowę sprzedaży z dowolnym nabywcą, ale jej realizacja jest uzależniona od decyzji podmiotu, który ma prawo pierwokupu. Proces ten wygląda następująco:

1. Zawarcie umowy warunkowej: Właściciel nieruchomości, chcąc ją sprzedać, zawiera umowę warunkową z potencjalnym kupcem. Umowa ta określa wszystkie warunki transakcji, ale nie wchodzi w życie, dopóki podmiot uprawniony do pierwokupu nie podejmie decyzji, czy chce skorzystać z tego prawa.

2. Zawiadomienie uprawnionego: Właściciel musi niezwłocznie poinformować podmiot uprawniony o planowanej sprzedaży i jej warunkach. Zawiadomienie to powinno być formalne, najlepiej pisemne, aby uniknąć późniejszych sporów. Przykładowo, jeśli prawo pierwokupu przysługuje gminie, właściciel musi powiadomić odpowiedni organ gminy.

3. Decyzja o wykonaniu prawa pierwokupu: Podmiot uprawniony ma określony czas, zazwyczaj 30 dni, na podjęcie decyzji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu i nabyć nieruchomość na warunkach ustalonych w umowie warunkowej. Jeśli zdecyduje się na zakup, przejmuje prawa z umowy i nabywa nieruchomość na tych samych warunkach.

4. Niewykonanie prawa pierwokupu: Jeśli podmiot uprawniony zdecyduje, że nie chce korzystać z prawa pierwokupu, lub nie odpowie w określonym terminie, umowa sprzedaży z pierwotnym nabywcą staje się ostateczna, a transakcja może zostać sfinalizowana.

Przypadki, w których występuje prawo pierwokupu:
Prawo pierwokupu może przysługiwać różnym podmiotom w zależności od sytuacji prawnej i rodzaju nieruchomości. Oto najczęstsze przypadki:

1. Prawo pierwokupu z mocy umowy: Strony mogą dobrowolnie ustanowić prawo pierwokupu w ramach wcześniejszych umów. Na przykład, współwłaściciele nieruchomości mogą ustalić, że w przypadku, gdy jeden z nich zdecyduje się sprzedać swój udział, pozostali współwłaściciele mają pierwszeństwo zakupu. Może to dotyczyć również innych relacji biznesowych, takich jak wynajem lub dzierżawa.

2. Prawo pierwokupu wynikające z przepisów prawa: W niektórych przypadkach prawo pierwokupu jest narzucane ustawowo. Przykłady to:
 – Współwłaściciele nieruchomości: Gdy jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać swój udział, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu.
 – Gmina lub Skarb Państwa: W przypadku sprzedaży gruntów rolnych, nieruchomości zabytkowych, terenów o szczególnym znaczeniu dla społeczności lokalnej, gmina lub Skarb Państwa mają prawo pierwszeństwa zakupu. W Polsce gminom przysługuje prawo pierwokupu np. w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych pod inwestycje publiczne lub rekreacyjne.
 – Dzierżawca: W przypadku gruntów rolnych, jeżeli dzierżawca użytkuje ziemię przez co najmniej trzy lata, przysługuje mu prawo pierwokupu. Ma to na celu ochronę osób, które prowadzą działalność rolniczą na danym terenie.